民宅地如何定價？

當今的房地產，不僅是住所，而且是房主的主要資產。房地產包括兩部分：房產和地產。地產是指純粹的一塊空地； 房產是指建築物。

長遠趨勢是，房產建築會逐漸貶值。

您也許有疑惑：“不是都說房地產保值嗎？ 既然這樣，擁有房地產划算嗎？” 要回答這個問題，就需要把房產和地產分開計算。 有經驗的業主知道區分這兩者。房地產的價值是由建築物的價值加上土地的價值；倆數是分別計算的。 房地產總值能夠增值，是靠地產的增值超過房產的貶值達成的。

下圖是BC省政府的房地產評估文件，把房價和地價分開計算，然後把總和作爲評估價。政府的評估是用來收地稅的依據，其數值滯後于市場價。可取的是，它分開建築物與土地，讓居民有清晰的概念，即房價與地價是兩項不同的數據。

下圖是安大略省各市政府的房地產評估文件，只給出縂價。雖然背後的數據包含了房價和地價，但沒有明明白白地分別列出兩項數據。這樣的數據容易造成誤讀，使得居民不容易瞭解地價的意義。

下面以獨立屋爲例，描述一下房產和地產之間截然相反的走勢。

建築物價值的走勢 （房產）：

假如新房成交價是100萬，其中房子價值是60萬，地的價值是40萬，那麽這個基準100%是以建築物的價值60萬為初始值。自購房之日起，房子價值為60萬的100%。 隨房齡的增加，建築材料折舊，價值越來越低。如圖：

上圖顯示了隨房齡增長，房產（建築物）價值的基本走勢。每棟建築的材料、質量、保養情況不同，所以圖中的數據只是大概，作爲參考。

在新房的前几年，房主會逐步完善建築物，例如，室内窗帘，前後院，等等。所以在5至10年内建築物的價值是稍有增加的。之後，經過損耗，建築物逐年貶值，若干年後成爲負值。爲什麽成爲負值呢？這種房地產，到最後只剩土地的價值了（land value)，房子不僅毫無價值，而且拆除的過程需要花費時間和人力。

譬如，老房裏有一些石棉、含鉛油漆等有毒材料，需要特殊的工序來拆除，費用不菲。房子越大，拆除工作越多。 一塊土地上有這麽一棟老房，價值低於一塊乾乾净净的空地。隨著時間的推移，人工費也越來越高，所以負值越來越負。

怎樣判斷一棟建築物毫無價值了呢？以獨棟民宅爲例，地板傾斜，破損嚴重，朽木的氣味刺鼻，承重結構明顯塌陷，木料深度腐蝕，地基不穩，黴菌肆虐，電路老化，下水主管道深度堵塞... … 如果存在多種嚴重的問題，説明此民宅已不適於進一步修補。

下圖裏，顯示了一棟民宅經過兩次提升：第一次是裝修地下室，第二次是内外全面裝修，在當年提升了房產的價值。歷年之後，歸於負值。

當然，不同的裝修會影響曲綫的數值不同，這副圖也是展示大概趨勢。

土地價值的走勢 （地產）：

假如成交價是100萬，其中房子價值是60萬，地的價值是40萬，那麽這個基準100%就是土地的價值40萬。下圖顯示了一塊民宅用地自購房之日起，地價在100多年内的指數級增值走勢。

因漲幅比例很大，綫性比例在圖裏裝不下了。下圖是對數比例：

在這個例圖裏，起初地價100%，隨著城市人口的聚集，經濟的發展，地價大約每10年翻一番。這些數字只是大概而已，請不必細究。城市和鄉村有區別，社區之間也有區別。比如，溫哥華和多倫多在近些年，地價的增值快於10年翻一番。我只是展示一下大趨勢，即二戰后歐美各國的基本趨勢。圖裏忽略了戰爭、疫情、經濟危機、大通膨、等等，這是副理想圖。希望在今後的二十年還會繼續按這個大趨勢走。

很多房主不會一輩子守著一方地產，而只是在某個時間段持有。這個時間段只是一棟房子的全部歷史中的一個切片而已。即使這樣，這個時間切片通常是遵循歷史大趨勢的。

土地價值的重要性

可見，房產就像平日的商品一樣，使用過程中會貶值。同時，地產（土地）在繁榮的經濟環境下會指數級增值。多年以後，房產的净剩值為負，地產卻可以數倍，數十倍，甚至數百倍增值。以地產的增勢來看，最後老房的價值或負或正只是地產價值的零頭。

我無法預測未來，但願至少在二十年内加拿大仍是適合工作生活的國度，仍會繼續這個大趨勢。愿上蒼保佑！

如何確定土地價值：

平衡獨立屋的建築投資及土地投資：

建築投資對比土地投資的比例要適度。在擴建或翻建獨立屋民宅的時候，切勿一味地追求建築的龐大。如果建築物過大，其價值多倍于土地的價值，就打破了房價與地價的平衡。 如果在小小的一片土地上興建超乎比例的大房，把地界的前後左右滿滿地占據，剩下狹窄的庭院，不能稱爲“豪宅”。 （含有多套住宅的建築可以追求容積率，另當別論。） 真正的豪宅，一定建在豪地之上，以豪地為依托。欲建豪宅，先尋豪地。

豪地由豪人支撐。先有豪人，再有豪地，后有豪宅。君請看，凡爾賽宮這所豪宅坐落在一大片豪地之上。只是豪人如今不在，普羅大衆得以休閑玩耍。