如何給房地產定價
无论是买房还是卖房， 好多时候客户都迷茫什么价格合理？房地产的价值取决于多个因素。在帮助客户买卖房屋的时候， 我用的最多的就是比较市场分析 (Comparative Market Analysis)。这个技术手段很科学，很靠谱，把房屋的各个特征量化为数字价格，是房地产从业者使用的标准方法。
正确进行 比较市场分析 （CMA） 可以让房地产投资者更好地了解特定时间点房产的公平市场价值。
对买家而言，在对房产出价之前，比较市场分析 （CMA） 可以让你很好地了解该房产的估价。这样，你就可以避免因出价过高而吃亏，或因出价过低而错失良机。
对卖家而言，可以知道挂牌价格是否合理。在活跃的房地产市场中，价格快速上涨或下跌，比较市场分析（CMA） 确定的房产公平市场价值可能在短短几周内就过时，需要及时更新评估。
这种方法的特点是：
- 分析同一区域内类似房产的销售活动
- 基于目标房产的特点，对目标房产的价格进行调整。细节调整可以产生比较准确的比较，在特定时间点提供房产公平市场价值的指南。
- 在特定时间点房产价值的快照：在房地产市场中，房价随着房地产走势在改变，所以定价有时效性，每几周需要重新定价。
- 通过理性分析得出的定价，不等于实际成交价。受买家和卖家的感性认知的影响，人们对某一房子有不同程度的好恶态度，而且买卖双方协商合同的过程对结果有很大影响。所以实际成交价往往与理性定价有差异。
进行比较市场分析时，一般需要遵循5个步骤：
步骤 一： 列出目标房产的详细信息
- 街道地址、街区名称、城市
- 建造年份/重大改进年份（如果有）
- 建筑商
- 房产总建筑面积
- 卧室和浴室数量
- 近期的更新或维修（例如新的屋顶、暖通空调或房间扩建）
- 房屋的状况
- 特殊设施（如游泳池、独立车库、walkout basement等等）
步骤 二： 审查以前的销售数据和房产税评估
- 查看该房产上次出售时的数据，包括挂牌价和最终售价、购买条款、上市天数以及出售前的任何价格调整
- 当地房产税评估只能作为次要參考。因爲用于税收的评估价值与實際的市场价值有差异， 所以不能依賴房产税评估。
步骤 三： 仔细选择可比较的房产
在众多已售房产中，选择与目标房产差异最小的两三个，作为价格基准。这是最关键的一步。比较市场分析的准确性取决于怎样选择进行比较的物业。
在选择类似房产时，需要注意这几个关键：
- 尽量不要选价格出奇高或低的房子
- 可比房产应尽可能接近目标房产，最好位于同一社区， 500-800米以内。
- 尽可能三个月内的数据
- 房子特征应尽可能与目标房产相匹配，房龄，卧室数量，洗手间数量，土地大小，车库数量等等
一些关键因素是很难量化的：风景；学区；临大街；靠近交通、娱乐、购物、公园；工业设施，等等。 例如一个有湖景的房子比一个没有景色的房子，湖景到底值多少钱？！ 的确不容易衡量。 为了剔除这些难以量化的因素，尽量选择同一个社区，甚至同一条街的对比。 具体操作如下：
- 列出最近售出房产的清单。过期和待售的房产清单作为次要参考。
- 在以上的清单里，筛选出地理位置接近目标房产的
- 在以上的清单里，再筛选出与目标房产的建房年份相似的
-
在以上的清单里，再筛选出与目标房产户型相似的 （若是公寓，相似的楼层数）
如果清单只剩下两三个，就可以了。如果清单里仍有很多房子，继续筛选： - 卧室和浴室数量与目标房产相似
- 面积与房产相似，上下浮动 10%
- 类似的功能和设施，如车库数量，walkout basement,等等。
步骤 四： 细化价值调整
以筛选出来的房产作为基准，在其价格的基础上或加或减，确定目标房产的具体价格。举例如下：
- 一周前 邻居 卖了一栋3000平方尺的二层独立屋，1996年造，3卧室，地下室未装修，无staging (专业家居摆设），成交价 $90万。
- 目标房产在1997年造，2800平方尺二层独立屋，3卧室，地下室已装修，有staging (专业家居摆设）。
在邻居 $90万成交价的基础上：
- 少200平方尺 ，减 $5000
- 地下室已装修，加$20000
- 有staging (专业家居摆设），加$20000
$900k - $5k + $20k + $20k = $935k
得出估价 93.5万。每项的加减数额是经验值。据我的经验，旧房的面积和增加的卧室及地下室装修在折旧之后，其价值要打折。而staging改善了房子的卖相。高颜值的房子可以轻松多卖出$20000。由于个人经验不同，估价多少有些误差。加加减减之后，得出的数字八九不离十。
步骤 五： 寫報告
比较市场分析这个办法， 其实大家在生活中自然而然地用到。比如，朋友们聊天经常谈到 “邻居的房子卖了多少多少钱， 我的房子比他的大多少多少尺，也能卖多少多少钱。” 这是简易粗略的估算。
房地产从业人员（例如评估师和经纪人） 可以在多个专业系统里调用数据，用以筛选和量化房产价值，得出比较准确的數值。 有专业软件可以归纳总结，自动写出报告。以下格式用来取三个房子对比之后的估价平均值：
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